一、增值税税目

根据《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。

其中自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

所以，转让土地使用权适用的增值税税目为“销售无形资产”。

二、增值税税率或征收率

（一）根据《营业税改征增值税试点实施办法》及调整增值税税率相关文件规定，纳税人转让土地使用权，增值税税率为9%。

（二）根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（三）小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。除另有规定外，增值税征收率3%。

三、税额计算

（一）一般纳税人

1、一般计税

一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的土地使用权，适用一般计税方法计税；转让其2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法计税。

一般计税应纳增值税 = 全部价款和价外费用 ÷（1 + 9%）× 9%

2、简易计税

一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以根据财税[2016]47号文的规定选择适用简易计税方法计税。

简易计税应纳增值税 =（全部价款和价外费用-取得该土地使用权的原价）÷ （1 + 5%）× 5%

（二）小规模纳税人

1、全额计税

小规模纳税人转让其2016年5月1日后取得的土地使用权，适用3%的征收率全额计税；转让其2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用3%的征收率全额计税。

全额计税应纳增值税 = 全部价款和价外费用 ÷（1 + 3%）× 3%

2、差额计税

小规模纳税人转让其2016年4月30日前取得的土地使用权，可以根据财税[2016]47号文件规定选择适用5%的征收率差额计税。

差额计税应纳增值税 =（全部价款和价外费用 - 取得该土地使用权的原价）÷ （1 + 5%）× 5%

四、特殊规定

（一）免征增值税

根据《营业税改征增值税试点过渡政策》的规定，下列土地使用权转让行为免征增值税。

1、将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。

2、涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

3、土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

（二）不征收增值税

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

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